【技術前沿】三維地籍管理——建立土地立體化管理模式

【行業背景】地籍管理是規劃國土資源管理中打基礎、利當前、謀長遠的一項基礎性工作，它的根本任務是準確掌握每一宗土地的現勢權屬狀況，摸清楚每一塊土地的利用狀況，為各項規劃和土地管理工作提供權威的、可以信賴的基礎數據。

 

隨著我國經濟的高速發展，城市地上、地下土地空間開發利用強度不斷增加，傳統地籍管理模式難以精確描述立體空間中的三維產權體，不能滿足土地資源立體化利用中的地籍管理要求，已無法適應和滿足經濟社會發展的需要。為更好地對土地的三維空間進行確權和管理，應努力探索符合我國法律法規的、高效率的三維地籍管理模式。上海南康科技有限公司（簡稱“南康科技”）積極研究三維地籍管理的理論與方法，探索在應用層面上如何解決土地資源立體化利用中的地籍管理問題，為不動產登記提供更好的技術支撐。

 

三維地籍管理

城市空間的多元化、立體化發展是當前和未來城市土地利用的趨勢。通過將三維地籍管理理念和技術方法納入土地管理、開發建設和運營管理全過程，在土地立體化管理制度、政策、技術標準、信息平臺、數據庫等方面進行探索，以三維方式設定立體建設用地使用權。

 

 

 

 

 

南康科技認為，三維地籍管理通過不同的產權單元在空間上的疊加，把抽象的產權單元在空間上表現為復雜的產權簇或產權層，在空間上對土地利用的不同層面存在的權利進行劃分和登記，準確反映土地在不同層次空間利用的分布情況，有助于土地三維權利和建筑物區分所有制度的逐步確立。通過三維地籍管理模型，將二維不動產證升級為三維空間產權證，通過在立體空間可視化地表達房地信息，清晰地明確房地權利范圍，可減少土地房屋糾紛，保障土地利用者的合法權益和最大程度地減少百姓糾紛。

 

典型案例

南康科技在某地地籍管理系統中充分利用已有的數據成果為三維地籍提供數據支撐，利用信息化技術整合調查中獲取的房屋等建筑物、構筑物基本信息，建立二三維一體化的不動產地籍數據庫，將空間數據、屬性數據和時態數據一并管理、分析和運用。

其中，地籍數據方面主要包括三維宗地模型，其包含三維界址點、界址線、界址面等，三維宗地體分為地上三維宗地體，地表三維宗地體、地下三維宗地體。三維宗地體以權屬為主要考慮因素，在空間豎向層面進行了劃分，屬性信息方面主要沿用了二維宗地屬性信息，如宗地號、權屬性質、權利限制、權利人、土地利用現狀、批文附件等。

通過研究三維地籍全景展示的方法，在地籍管理系統中搭建了三維地籍管理模塊，實現了地籍二三維一體化綜合展示，有效提高了地籍部門對土地空間權屬的管理效率。

 

探索方向

南康科技積極研究城市三維地籍建立的關鍵問題，區分土地地下空間和地上空間的權屬和權益；研究土地立體空間利用形式，構建基于三維的現狀場景，實現三維宗地體模型表達，為城市三維立體規劃與自然資源統一管控提供現代地籍產品。

在不動產統一登記的背景下，房、地一體化管理是趨勢，土地空間和建筑空間物權應通盤考慮。南康科技將繼續探討可行的三維地籍數據模型和合理的時空表達關系，理順三維地籍和不動產登記之間的關系，構建三維不動產全要素登記框架?；A數據中的精細化建筑模型已具備了建筑產權單體表達的條件，可將其對象化到戶并掛接產權信息，就能滿足建筑產權單體的空間表達與計算分析，下一步可結合三維地籍深化房籍方面的研究，促進地籍與房籍的統一管理。